Un appartamento è sempre un immobile, ma un immobile non è sempre un appartamento. Che cosa significano le due parole, come le definiscono il Codice civile e il catasto e perché la differenza conta quando si compra, si vende o si affitta casa.
Articolo aggiornato a ottobre 2026
Negli annunci e nei discorsi di tutti i giorni le due parole si usano come sinonimi, ma la differenza tra immobile e appartamento è precisa. Immobile è una categoria molto ampia, che comprende terreni, edifici e tutto ciò che è stabilmente unito al suolo. Appartamento indica invece una cosa sola: un’abitazione che occupa una porzione di un edificio con più unità. Per capire bene il rapporto tra le due serve anche un terzo concetto, quello di unità immobiliare, che è il modo in cui il catasto “conta” le case.
In sintesi
- Per l’articolo 812 del Codice civile sono beni immobili il suolo, gli edifici e in genere tutto ciò che è incorporato al suolo: terreni, ville, capannoni, negozi e anche gli appartamenti.
- L’appartamento è un’abitazione autonoma che occupa solo una parte di un edificio, di solito un condominio.
- Al catasto ogni appartamento è un’unità immobiliare urbana, con una propria categoria, di norma nel gruppo A.
- Box e cantine sono immobili a sé e spesso pertinenze dell’appartamento.
- Secondo l’Agenzia delle Entrate, a fine 2025 in Italia le abitazioni censite erano circa 35,8 milioni, quasi nove su dieci nelle categorie A/2, A/3 e A/4.
Che cosa significa immobile
Come aggettivo, immobile significa “che non si muove”. Nel linguaggio giuridico e immobiliare la parola indica i beni immobili, definiti dall’articolo 812 del Codice civile: sono immobili il suolo, le sorgenti e i corsi d’acqua, gli alberi, gli edifici e le altre costruzioni, anche se unite al suolo solo in modo transitorio, e in genere tutto ciò che è incorporato al suolo, naturalmente o artificialmente. Lo stesso articolo considera immobili anche gli edifici galleggianti, quando sono saldamente ancorati alla riva in modo permanente. Tutti gli altri beni sono mobili.
Rientrano quindi nella categoria un terreno agricolo, una villa, un capannone, un negozio, un box auto e, naturalmente, un appartamento. Il Codice civile aggiunge due regole utili da conoscere:
- le pertinenze (articolo 817) sono le cose destinate in modo durevole al servizio o all’ornamento di un’altra cosa: il box o la cantina legati a un appartamento sono l’esempio più comune;
- gli immobili senza proprietario (articolo 827) spettano al patrimonio dello Stato: in Italia non esistono immobili “di nessuno”.
Che cos’è un appartamento
Né il Codice civile né le norme catastali danno una definizione specifica di appartamento: è un termine dell’uso comune e del mercato immobiliare. Indica un’unità abitativa autonoma, con i propri locali e i propri servizi, che occupa una porzione di un edificio in cui si trovano altre unità, abitative o no. L’ingresso di solito si apre su un pianerottolo o su un ballatoio comune.
Quando in un edificio le unità appartengono a proprietari diversi si forma un condominio. Ognuno è proprietario esclusivo del proprio appartamento e comproprietario delle parti comuni, che l’articolo 1117 del Codice civile elenca: tra le altre il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti, le scale, i portoni d’ingresso, i cortili, le facciate e gli impianti comuni come ascensore e riscaldamento centralizzato. Come si usano le parti comuni lo stabilisce il regolamento condominiale.
Una villa o una casa indipendente, invece, sono immobili e abitazioni, ma non appartamenti, perché occupano da sole l’intero edificio. Sulle differenze tra le varie tipologie c’è anche la nostra guida su villa e casa.
Immobile, unità immobiliare, abitazione e appartamento
Tra il concetto generale di immobile e quello specifico di appartamento ci sono alcuni termini intermedi che si incontrano spesso in un atto di compravendita, in una visura o in un contratto d’affitto.
| Termine | Che cosa indica | Esempi |
|---|---|---|
| Immobile | Tutto ciò che è incorporato al suolo (articolo 812 del Codice civile) | Terreno, villa, capannone, negozio, appartamento |
| Fabbricato o edificio | Una costruzione stabile, con una o più unità al suo interno | Palazzina, condominio, villetta |
| Unità immobiliare urbana | La porzione di fabbricato, il fabbricato o l’area che, così com’è e secondo l’uso locale, ha autonomia funzionale e può produrre un reddito proprio: è l’unità che il catasto censisce (articolo 2 del DM 28/1998) | Appartamento, negozio, ufficio, box, cantina |
| Abitazione | Un’unità immobiliare destinata a uso residenziale: al catasto, le categorie del gruppo A tranne A/10 | Appartamento, villino, villa |
| Appartamento | Un’abitazione che occupa una porzione di un edificio con più unità | Bilocale in condominio, attico, mansarda |
| Pertinenza | Un bene destinato in modo durevole al servizio di un altro (articolo 817 del Codice civile) | Box auto, cantina, soffitta |
In pratica: ogni appartamento è un immobile e un’unità immobiliare, ma un’unità immobiliare può essere anche un negozio o un garage, e un immobile può essere anche un terreno senza costruzioni.
Come il catasto classifica un appartamento
Al catasto dei fabbricati ogni unità immobiliare ha un proprio identificativo (foglio, particella e subalterno), una categoria, una classe, una consistenza, che per le abitazioni si misura in vani, e una rendita. Le abitazioni stanno nel gruppo A:
| Categoria | Descrizione |
|---|---|
| A/1 | Abitazioni di tipo signorile |
| A/2 | Abitazioni di tipo civile |
| A/3 | Abitazioni di tipo economico |
| A/4 | Abitazioni di tipo popolare |
| A/5 | Abitazioni di tipo ultrapopolare |
| A/6 | Abitazioni di tipo rurale |
| A/7 | Abitazioni in villini |
| A/8 | Abitazioni in ville |
| A/9 | Castelli e palazzi di eminenti pregi artistici o storici |
| A/10 | Uffici e studi privati (non sono abitazioni) |
| A/11 | Abitazioni e alloggi tipici dei luoghi |
Le pertinenze più comuni hanno categorie proprie del gruppo C: C/2 per magazzini e locali di deposito, come le cantine, C/6 per autorimesse e box, C/7 per le tettoie. Le tabelle complete con tutti i gruppi sono nella nostra guida alle categorie catastali.
Secondo le Statistiche catastali dell’Agenzia delle Entrate pubblicate a luglio 2026, al 31 dicembre 2025 le abitazioni censite in Italia erano 35.775.129. Le categorie più diffuse sono A/2 (circa 13,5 milioni), A/3 (circa 13 milioni) e A/4 (circa 5,4 milioni), che insieme fanno quasi nove abitazioni su dieci. L’abitazione media misura circa 118 metri quadrati.
Perché la differenza conta quando si compra o si affitta
Negli annunci “immobile” si usa spesso in modo generico. Prima di firmare una proposta d’acquisto o un contratto conviene guardare che cosa dicono i documenti, in particolare la visura e la planimetria catastale.
- Categoria e destinazione d’uso. Un locale accatastato come ufficio (A/10), deposito (C/2) o box (C/6) non è un’abitazione, anche se è arredato come tale: per abitarci serve un cambio di destinazione d’uso, quando le norme locali lo consentono. È il caso tipico di chi vuole rendere abitabile un garage.
- Agevolazioni prima casa. Non si applicano alle abitazioni classate in A/1, A/8 e A/9, e si estendono alle pertinenze nel limite di una per ciascuna delle categorie C/2, C/6 e C/7, insieme agli altri requisiti previsti dalla legge.
- IMU. L’abitazione principale ne è esente, salvo che sia classata in A/1, A/8 o A/9.
- Pertinenze nel contratto. Per l’articolo 818 del Codice civile gli atti che riguardano la cosa principale comprendono anche le pertinenze, salvo che sia disposto diversamente, ma le pertinenze possono anche essere vendute o affittate a parte. Box e cantina sono unità immobiliari distinte: per evitare dubbi è bene che l’atto o il contratto li indichi con i loro dati catastali.
- Regolarità. I dati catastali servono a identificare l’immobile, ma la provenienza si verifica nei registri immobiliari: ne parliamo nell’articolo sulla continuità delle trascrizioni.
Quanto deve essere grande un appartamento
I requisiti minimi degli alloggi sono fissati dal decreto del Ministro della Sanità del 5 luglio 1975:
- altezza minima interna di 2,70 metri per i locali abitabili, ridotta a 2,40 metri per corridoi, bagni e ripostigli (nei comuni montani sopra i 1.000 metri può essere consentita una riduzione a 2,55 metri);
- almeno 14 metri quadrati per abitante per i primi quattro, e 10 per ciascuno dei successivi;
- camere da letto di almeno 9 metri quadrati se singole e 14 se doppie, e un soggiorno di almeno 14 metri quadrati;
- per un alloggio monostanza, almeno 28 metri quadrati per una persona e 38 per due, servizi compresi.
Dal 2024 il decreto Salva Casa (DL 69/2024) permette, a determinate condizioni e con l’asseverazione di un tecnico, un’altezza minima di 2,40 metri e monolocali di almeno 20 metri quadrati per una persona e 28 per due. I regolamenti edilizi comunali possono poi prevedere requisiti propri. Per capire quanto spazio serve a una famiglia c’è la nostra guida ai metri quadri per una casa di 5 persone.
I principali tipi di appartamento
- Monolocale, bilocale, trilocale: si distinguono per il numero di locali; negli annunci di solito bagno e disimpegni non si contano.
- Attico: all’ultimo piano dell’edificio, spesso con terrazzi su più lati. Ne raccontiamo pregi e limiti nell’articolo su come si vive in un attico.
- Mansarda: ricavata nel sottotetto, con soffitti inclinati; d’estate va protetta dal caldo, come spieghiamo nella guida per abitare in mansarda.
- Loft: un grande open space, spesso ricavato da ex spazi industriali o artigianali. Prima di comprarne uno conviene verificare categoria catastale e destinazione d’uso, che non sempre sono residenziali.
- Duplex: un appartamento su due livelli collegati da una scala interna.
Anche il piano conta, e non poco, sul prezzo: ne parliamo nell’articolo sugli appartamenti ai piani alti.
Domande frequenti
Un appartamento è un immobile?
Sì. Per il Codice civile è immobile tutto ciò che è incorporato al suolo, edifici compresi, quindi anche ogni appartamento. Non vale il contrario: un terreno, un negozio o un capannone sono immobili ma non appartamenti.
Qual è la differenza tra immobile e appartamento?
Immobile è la categoria generale dei beni stabilmente uniti al suolo; appartamento è un tipo preciso di immobile, cioè un’abitazione autonoma che occupa una porzione di un edificio con più unità.
Che cosa si intende per unità immobiliare?
È l’unità che il catasto censisce: una porzione di fabbricato, un fabbricato o un’area con autonomia funzionale e capacità di produrre reddito. Un appartamento, un box e una cantina sono tre unità immobiliari distinte, anche se appartengono allo stesso proprietario.
Una villa è un appartamento?
No. È un immobile e un’abitazione, al catasto di solito in A/7 o A/8, ma non un appartamento, perché occupa da sola l’intero edificio.
Box e cantina sono immobili?
Sì. Sono unità immobiliari con una propria categoria catastale, C/6 il box e di norma C/2 la cantina, e quando sono al servizio di un’abitazione ne sono pertinenze.
