Articolo aggiornato a ottobre 2026.
Il riscatto della casa popolare è l’acquisto dell’alloggio di edilizia residenziale pubblica da parte di chi ci abita in affitto. La legge nazionale di riferimento, la n. 560 del 1993, consente di comprare a chi è assegnatario da oltre cinque anni e non è in ritardo con canoni e spese, ma solo se l’alloggio è inserito in un piano di vendita approvato dalla Regione. Il prezzo si calcola dalla rendita catastale moltiplicata per 100, con sconti per l’età dell’edificio e per il pagamento in un’unica soluzione. Diverse Regioni hanno però regole proprie, quindi il primo passo è sempre chiedere all’ente che gestisce l’alloggio.
Chi può riscattare una casa popolare
Secondo la legge 560/1993 (comma 6) possono comprare:
- l’assegnatario o un familiare convivente, se occupa l’alloggio in locazione da oltre cinque anni;
- a condizione di non essere in mora con il pagamento di canoni e spese al momento della domanda.
Se compra un familiare convivente, l’assegnatario conserva il diritto di abitare nella casa. Chi ha un reddito basso, ha più di 60 anni o una disabilità e non vuole comprare resta assegnatario, e l’alloggio non può essere venduto ad altri (comma 7).
Non tutte le case popolari sono in vendita: possono essere vendute solo quelle inserite nei piani di vendita approvati dalle Regioni su proposta degli enti gestori.
Dopo quanti anni si può riscattare
Con la legge nazionale servono più di cinque anni di locazione. Anche alcune leggi regionali, per esempio quella del Veneto, chiedono cinque anni. Ma gli anni da soli non bastano: serve che l’ente abbia messo in vendita proprio quell’alloggio. Se non c’è un piano di vendita, anche dopo vent’anni non si può comprare.
Quanto costa riscattare una casa popolare
Con la legge 560/1993 (comma 10) il prezzo è la rendita catastale moltiplicata per 100, ridotto dell’1% per ogni anno di età dell’edificio, fino a un massimo del 20%. Chi paga tutto subito ha un ulteriore sconto del 10% (comma 12).
| Esempio di calcolo | Importo |
|---|---|
| Rendita catastale | 500 euro |
| Rendita × 100 | 50.000 euro |
| Edificio di 25 anni: riduzione massima del 20% | 40.000 euro |
| Pagamento in un’unica soluzione: meno 10% | 36.000 euro |
Ai costi dell’alloggio vanno aggiunti notaio e imposte. Le vendite degli enti di edilizia pubblica sono di norma esenti da IVA; in alcuni casi può applicarsi un regime agevolato per l’imposta di registro. Il trattamento fiscale dipende dal tipo di alloggio e va verificato con il notaio.
Pagare a rate
La legge nazionale permette di versare subito almeno il 30% del prezzo e pagare il resto in non più di 15 anni, con l’interesse al tasso legale e un’ipoteca a garanzia (comma 12).
Quando il prezzo è diverso: le regole regionali
Alcune Regioni partono dal valore di mercato invece che dalla rendita catastale. Per esempio:
- Lombardia: con la legge regionale 16/2016 il prezzo parte da una perizia sul valore di mercato, con riduzioni per l’alloggio occupato e per l’acquisto da parte dell’assegnatario. Le regole sono sulla pagina della Regione Lombardia.
- Veneto: la legge regionale 39/2017 prevede il valore di mercato ridotto del 20%.
Esiste anche una procedura nazionale alternativa, introdotta dal decreto legge 47/2014 e dal decreto ministeriale del 24 febbraio 2015, che gli enti possono usare per vendere gli alloggi agli assegnatari con regole proprie.
Come funziona il riscatto, passo dopo passo
- Verifica con l’ente gestore (ATER, ALER, ACER, IACP o Comune) se il tuo alloggio è in un piano di vendita. Spesso è l’ente stesso a scrivere agli assegnatari con il prezzo.
- Presenta la domanda entro i termini indicati, con i documenti richiesti, e controlla di essere in regola con canoni e spese.
- Ricevi la proposta con il prezzo e le modalità di pagamento, in un’unica soluzione o a rate.
- Firma il rogito dal notaio. Per capire come si arriva al passaggio di proprietà c’è la guida su le fasi dell’acquisto di una casa.
Si può vendere una casa popolare riscattata?
Sì, ma non subito. Con la legge 560/1993 (comma 20) l’alloggio comprato non si può vendere, nemmeno in parte, né cambiare destinazione d’uso per dieci anni dalla registrazione del contratto, e comunque finché il prezzo non è pagato per intero. Anche quando si vende, l’ente ha il diritto di prelazione, cioè può comprare per primo alle stesse condizioni. In alcuni casi la prelazione si può estinguere pagando all’ente il 10% del valore catastale: è quanto prevede per esempio ALER Milano. Con la procedura del 2015 e con alcune leggi regionali, come quella del Veneto, il divieto di vendita dura cinque anni.
Le novità del Piano Casa 2026
Il decreto legge 66 del 7 maggio 2026, convertito dalla legge 116 del 2 luglio 2026, prevede nuove procedure di vendita degli alloggi pubblici, con un diritto di opzione per l’assegnatario non moroso e senza altre case di proprietà (Edotto, luglio 2026). Prezzi e vincoli li deve fissare un decreto attuativo, che al momento di questo aggiornamento non abbiamo trovato pubblicato. Fino ad allora valgono le regole attuali dell’ente e della Regione.
Domande frequenti
Esiste un bando nazionale per il riscatto delle case popolari?
No. Sono gli enti gestori a vendere gli alloggi inseriti nei piani approvati dalla Regione, con avvisi propri o comunicazioni dirette agli assegnatari.
Posso riscattare se ho debiti con l’ente?
Con la legge nazionale no: bisogna essere in regola con canoni e spese al momento della domanda.
Serve la residenza nell’alloggio?
Serve essere assegnatari e abitare l’alloggio in locazione da oltre cinque anni. Sulla differenza tra residenza e dimora c’è la guida su abitare in un posto diverso dalla residenza.
Dopo quanti anni posso rivendere la casa riscattata?
Con la legge 560/1993 dopo dieci anni dalla registrazione del contratto e solo se il prezzo è stato pagato tutto. L’ente ha comunque il diritto di prelazione. Con alcune regole regionali il divieto dura cinque anni.
