Un parente che si ferma qualche mese, un figlio a cui si lascia la seconda casa, un amico in difficoltà: quando qualcuno vive in una casa che non è sua senza pagare un affitto, si parla di ospitalità o di comodato. Ecco che differenza c’è, quali comunicazioni servono, come funzionano registrazione, residenza, TARI e IMU e quale soluzione conviene.
Articolo aggiornato a ottobre 2026
Non serve per forza un contratto d’affitto perché una persona possa vivere in casa nostra. Se non paga un canone, le strade sono due: comodato e ospitalità. Nella vita di tutti i giorni si confondono facilmente, ma dal punto di vista giuridico sono molto diverse. L’ospitalità è un rapporto di cortesia, senza contratto, in cui chi ospita può chiedere all’ospite di andare via in qualsiasi momento. Il comodato è un vero contratto, regolato dal codice civile, che dà a chi riceve la casa un diritto a usarla per il tempo stabilito. Da questa differenza dipendono obblighi, tutele e tasse.
In sintesi
- L’ospitalità non è un contratto: l’ospite non ha un diritto proprio a restare e il codice civile gli nega l’azione di spoglio contro chi lo ospita.
- Il comodato è il contratto con cui si concede gratuitamente l’uso di una casa, con l’obbligo di restituirla (articoli 1803 e seguenti del codice civile).
- Se è scritto, il comodato di un immobile va registrato entro 30 giorni: costa 200 euro di imposta di registro più l’imposta di bollo.
- Chi concede l’uso esclusivo di una casa o di parte di essa per più di un mese deve comunicarlo entro 48 ore all’autorità di pubblica sicurezza, salvo che il contratto sia registrato; per i cittadini non UE la comunicazione serve sempre, anche per pochi giorni.
- Il comodato registrato a un figlio o a un genitore può dare diritto alla riduzione del 50% della base imponibile IMU, se ci sono tutti i requisiti.
Comodato e ospitalità: le differenze in breve
| Aspetto | Ospitalità | Comodato |
|---|---|---|
| Che cos’è | Un rapporto di cortesia, senza contratto | Un contratto gratuito regolato dal codice civile |
| Forma | Nessuna | Libera: verbale o scritta |
| Durata | Nessun limite di legge, dipende da chi ospita | Quella stabilita o legata all’uso concordato |
| Quando finisce | Quando chi ospita lo chiede | Alla scadenza, oppure prima solo per un bisogno urgente e imprevisto del proprietario |
| Tutela di chi abita la casa | Nessuna azione di spoglio contro chi ospita | Il comodatario può difendere il suo diritto a usare la casa |
| Registrazione | Non prevista | Obbligatoria se il contratto è scritto |
| Comunicazione alla pubblica sicurezza | Se si concede l’uso esclusivo per più di un mese e sempre per gli stranieri non UE | Assorbita dalla registrazione, salvo per gli stranieri non UE |
Che cos’è il comodato d’uso di una casa
Secondo l’articolo 1803 del codice civile, il comodato è il contratto con cui una parte, il comodante, consegna all’altra, il comodatario, una cosa mobile o immobile perché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituirla. Il comodato è essenzialmente gratuito: se si chiede un compenso per l’uso della casa, si parla di locazione. Non richiede una forma particolare, quindi può essere anche verbale, ma per una casa conviene sempre metterlo per iscritto e indicare durata, uso e ripartizione delle spese.
Gli obblighi del comodatario
- Custodire la casa con la diligenza del buon padre di famiglia e usarla solo per l’uso concordato (articolo 1804).
- Non concederla a terzi, nemmeno in parte, senza il consenso del proprietario.
- Sostenere le spese ordinarie legate all’uso, come utenze, piccola manutenzione e di solito le spese condominiali ordinarie; il proprietario rimborsa solo le spese straordinarie necessarie e urgenti (articolo 1808).
- Restituire la casa alla scadenza o quando il proprietario ne ha diritto.
Quando il proprietario può riavere la casa
Se il comodato ha una scadenza o un uso preciso, il comodatario deve restituire la casa alla fine del termine o quando ha finito di usarla. Prima di allora il proprietario può chiederla indietro solo se gli sopravviene un bisogno urgente e imprevisto (articolo 1809). Se invece non è stato fissato un termine e non risulta dall’uso, si parla di comodato precario: il comodatario deve restituire la casa appena il proprietario la richiede (articolo 1810).
Un caso frequente è la casa data in comodato a un figlio per viverci con la famiglia. Secondo la Cassazione a Sezioni Unite (sentenza 20448 del 2014), quando la casa è stata concessa proprio come casa familiare, il comodato dura finché durano le esigenze della famiglia, anche dopo una separazione, e il proprietario può riaverla prima solo per un bisogno urgente e imprevisto.
Registrazione e costi
Il comodato di un immobile fatto per iscritto va registrato all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma. Si pagano 200 euro di imposta di registro, in misura fissa, e l’imposta di bollo di 16 euro ogni quattro facciate o cento righe. La registrazione si può fare online con il modello RAP, accedendo con SPID, CIE o CNS, oppure in un ufficio dell’Agenzia. Chi sostiene la spesa lo decidono le parti nel contratto.
Il comodato verbale di un immobile non va registrato, salvo che sia citato in un altro atto da registrare. È valido, ma senza un documento con data certa diventa difficile dimostrare quando è iniziato e quanto deve durare, e non permette di ottenere la riduzione IMU per i familiari.
Che cos’è l’ospitalità
L’ospitalità è l’accoglienza gratuita e temporanea di parenti o amici nella propria casa. Non è un contratto e non esiste un limite di legge oltre il quale non si possa più ospitare qualcuno. L’ospite però non ha un diritto autonomo a restare: chi lo ospita può chiedergli di andare via quando vuole. L’articolo 1168 del codice civile lo dice in modo esplicito: chi detiene una cosa per ragioni di ospitalità non può usare l’azione di reintegrazione, la cosiddetta azione di spoglio, contro chi lo ospita.
Attenzione a non confondere l’ospite con il convivente. Secondo la Cassazione (sentenza 7214 del 2013), chi convive stabilmente con il partner nella casa di quest’ultimo non è un semplice ospite: ha una detenzione qualificata e, se viene estromesso con la forza o di nascosto, può chiedere di essere reintegrato.
Negli alloggi di edilizia residenziale pubblica, le case popolari, l’ospitalità di persone che non fanno parte del nucleo familiare è regolata dalle leggi regionali e dai regolamenti degli enti gestori, che di solito chiedono una comunicazione o un’autorizzazione: ne parliamo anche nella guida su requisiti e assegnazione delle case popolari.
Le comunicazioni all’autorità di pubblica sicurezza
La cessione di fabbricato
L’articolo 12 del decreto legge 59 del 1978 obbliga chi cede la proprietà o il godimento di un fabbricato, o ne consente a qualunque titolo l’uso esclusivo per più di un mese, a comunicarlo entro 48 ore all’autorità di pubblica sicurezza: la Questura o il Commissariato, oppure il Comune dove non c’è un ufficio di polizia. La comunicazione indica l’indirizzo dell’immobile e i dati della persona che lo riceve; il modulo si trova anche sui siti delle Prefetture, come questo modello pubblicato dalla Prefettura.
Due precisazioni importanti:
- la norma parla di uso esclusivo: se l’ospite vive con noi nella casa in cui abitiamo, senza averne l’uso esclusivo, la cessione di fabbricato in genere non riguarda questo caso; serve invece se gli lasciamo un’intera casa o un appartamento separato per più di un mese;
- dal 2012 la registrazione del contratto assorbe questo obbligo (decreto legge 79 del 2012): con un comodato scritto e registrato non serve la comunicazione.
Se l’ospite è un cittadino non UE
Per gli stranieri extracomunitari e gli apolidi vale una regola più stretta. L’articolo 7 del Testo unico sull’immigrazione (decreto legislativo 286 del 1998) prevede che chiunque dia alloggio o ospitalità a uno straniero, anche se parente, o gli ceda la proprietà o il godimento di un immobile, lo comunichi per iscritto entro 48 ore all’autorità locale di pubblica sicurezza. L’obbligo vale qualunque sia la durata del soggiorno e la sua violazione è punita con una sanzione amministrativa. Per i cittadini dell’Unione europea non è prevista questa comunicazione.
Residenza e anagrafe
La residenza è il luogo in cui una persona ha la dimora abituale (articolo 43 del codice civile). Una visita, anche lunga, non obbliga a spostare la residenza; quando invece l’ospite o il comodatario va a vivere stabilmente nella casa, deve dichiarare il cambio all’anagrafe del Comune entro 20 giorni. Nella dichiarazione va indicato a che titolo si occupa l’abitazione: proprietà, locazione, comodato o altro, per esempio come familiare o ospite di chi ci abita.
Chi va a vivere stabilmente in casa d’altri può entrare nello stato di famiglia di chi lo ospita, se ci sono legami di parentela o affettivi, oppure risultare come famiglia anagrafica distinta allo stesso indirizzo. Per i casi in cui si vive in un posto diverso da quello di residenza c’è il nostro approfondimento su abitare in un posto diverso dalla residenza, mentre per chi sceglie soluzioni insolite c’è la guida su come vivere in hotel tutto l’anno.
Tasse e spese: TARI, IMU e utenze
TARI
La tassa sui rifiuti è dovuta da chi possiede o detiene i locali. Con il comodato di un’intera casa la paga quindi di regola il comodatario, che la detiene. Se però la detenzione dura non più di sei mesi nello stesso anno solare, la TARI resta dovuta solo dal proprietario (legge 147 del 2013, comma 643). Quando si ospita qualcuno in casa propria, il calcolo dipende dal regolamento comunale: molti Comuni contano tra gli occupanti anche chi vi dimora stabilmente senza essere residente, quindi conviene verificare le regole del proprio.
IMU
Una casa data in comodato non è l’abitazione principale del proprietario, quindi sconta l’IMU. La legge prevede però una riduzione del 50% della base imponibile per le abitazioni concesse in comodato a figli o genitori (legge 160 del 2019, articolo 1, comma 747), a queste condizioni:
- la casa non deve essere di lusso, cioè nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9;
- il comodatario deve usarla come abitazione principale, con residenza anagrafica e dimora abituale;
- il comodante deve risiedere e dimorare nello stesso Comune;
- il comodante non deve possedere altri immobili abitativi in Italia, oltre a quello in comodato e alla propria abitazione principale nello stesso Comune;
- il contratto deve essere registrato;
- i requisiti vanno attestati con la dichiarazione IMU, entro il 30 giugno dell’anno successivo.
Alcuni Comuni prevedono anche aliquote agevolate per le case in comodato ai familiari: lo indica la delibera IMU del Comune, come mostra per esempio la scheda del Comune di Firenze.
Utenze e spese di casa
Con l’ospitalità le bollette restano intestate a chi ospita, che può chiedere all’ospite di contribuire. Con il comodato di un’intera casa è normale che il comodatario volturi le utenze a suo nome e paghi le spese condominiali ordinarie: conviene scriverlo nel contratto.
Ospitalità o comodato: quale scegliere
- Visita temporanea, per esempio un parente che si ferma qualche settimana: basta l’ospitalità, senza contratto. Se l’ospite non è cittadino UE, va fatta la comunicazione entro 48 ore.
- Casa lasciata a un figlio o a un genitore: meglio un comodato scritto e registrato, che chiarisce durata e spese, sostituisce la cessione di fabbricato e permette la riduzione IMU se ci sono i requisiti.
- Persona che si trasferisce stabilmente in casa nostra: valuta la residenza e il conteggio nella TARI; se le si lascia l’uso esclusivo di una parte della casa, il comodato scritto dà più certezze a entrambi.
- Se l’altra persona contribuisce con un canone, anche piccolo, non si tratta più di comodato ma di locazione, con regole e tasse diverse.
Per i casi più complessi, come case in comproprietà, separazioni o immobili in eredità, conviene farsi consigliare da un notaio, un avvocato o un CAF.
Domande frequenti
Che differenza c’è tra comodato e ospitalità?
L’ospitalità è un rapporto di cortesia senza contratto: chi ospita può chiedere all’ospite di andare via in qualsiasi momento. Il comodato è un contratto gratuito con cui si concede l’uso di una casa per un tempo o un uso determinato, e il proprietario può riaverla prima della scadenza solo per un bisogno urgente e imprevisto.
Per quanto tempo si può ospitare una persona in casa?
Non esiste un limite di legge. Se però l’ospite si stabilisce in modo abituale deve spostare la residenza, e se gli si lascia l’uso esclusivo di una casa o di parte di essa per più di un mese serve la comunicazione di cessione di fabbricato.
Bisogna comunicare la presenza di un ospite?
Per un cittadino italiano o UE che vive con noi nella nostra casa, di solito no. La comunicazione entro 48 ore serve quando si concede l’uso esclusivo di un immobile per più di un mese senza un contratto registrato e, sempre, quando si ospita un cittadino non UE o un apolide.
Quanto costa registrare un comodato d’uso?
200 euro di imposta di registro più l’imposta di bollo, pari a 16 euro ogni quattro facciate o cento righe. La registrazione va fatta entro 30 giorni dalla firma, online con il modello RAP o in un ufficio dell’Agenzia delle Entrate.
L’ospite deve prendere la residenza?
Solo se nella casa ha la sua dimora abituale. In quel caso deve dichiarare il cambio di residenza all’anagrafe entro 20 giorni, indicando a che titolo occupa l’abitazione.
