Mercato immobiliare Genova: dopo 10 anni la città torna in territorio positivo

Il mercato immobiliare di Genova torna in territorio positivo: le analisi di Tecnocasa

Secondo le analisi dell’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa, il mercato immobiliare di Genova nella prima parte del 2021 ha registrato un aumento dello 0,3%. Si interrompe la diminuzione dei prezzi che interessava la città a partire dal 2007. Molti i quartieri che hanno rilevato quotazioni invariate. Mostra difficoltà il mercato della macro area di Certosa-Pontedecimo. Risulta in recupero l’area di Marassi-Molassana-San Fruttuoso.

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Mercato immobiliare di Genova: variazione dei prezzi (I semestre 2021 – II semestre 2020)

GENOVA I sem 2021
Castelletto – Foce – San Martino 0
Certosa – Pontedecimo -7,9
Cornigliano – Sampierdarena 0
Marassi – Molassana – San Fruttuoso 4,4
Principe – Oregina 0
Quarto – Quinto 0
Voltri – Pegli – Sestri 0
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa

Nella macro area di Marassi-Molassana-San Fruttuoso si segnala un recupero dei valori (+4,4%)

Sono stabili i valori immobiliari Molassana e Sant’Eusebio ed in aumento quelli di Gavette e Montesignano

La motivazione deve ricercarsi nella migliore qualità abitativa delle soluzioni scambiate e dai prezzi competitivi della zona che hanno reso più interessante l’acquisto dell’affitto.

Il quartiere di Gavette sorge nei pressi del cimitero di Staglieno, è più defilato e meno servito e per questo raccoglie quasi sempre richieste di persone già residenti nella zona. L’offerta immobiliare consiste in palazzi d’epoca costruiti negli anni Cinquanta e Sessanta che, da ristrutturare, hanno quotazioni medie di 800 euro al mq. Più popolare la zona di Montesignano dove è possibile acquistare appartamenti in buono stato a prezzi compresi tra 800 e 900 euro al mq. Piace molto la zona di Molassana-San Gottardo con ex case popolari costruite nei primi anni del 1900 che si alternano a case degli anni Sessanta – Settanta: le prime hanno valori medi di 900-1200 euro al mq, le seconde hanno prezzi da 1200 a 1500 euro al mq.

La maggior parte delle richieste proviene da persone in cerca della prima casa che, grazie all’accensione un mutuo, acquistano soluzioni dal valore non superiore a 100 mila euro.  Secondo lo studio di Tecnocasa, in questo semestre, grazie a prezzi competitivi, la tipologia più richiesta è stato il quattro locali (due camere, sala e cucina) anche da parte di giovani coppie che, in passato, si focalizzavano maggiormente sui trilocali.

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I prezzi continuano a diminuire invece nella macro area di Certosa-Pontedecimo (-7,9%)

Tra i quartieri che vedono ancora prezzi in ribasso c’è Bolzaneto. Ad essere penalizzate sono state soprattutto le tipologie da ristrutturare in seguito alle difficoltà del potenziale acquirente medio di zona di ottenere un mutuo per acquisto e ristrutturazione. Sempre apprezzate le case nel centro del quartiere dove si concentrano i principali servizi e dove acquistano soprattutto famiglie. Un buon usato costa intorno a 1200 euro al mq. Nella zona collinare (Murta e Gemiano) ci sono soluzioni indipendenti e semindipendenti i cui prezzi vanno da 600 a 1200 euro al mq ed un’altra più popolare dove i valori scendono a 400 euro al mq. I prezzi così bassi invogliano anche l’investitore che acquista tagli da 30-40 mila euro da mettere a reddito a 300 euro al mese. Bolzaneto sarà interessato dal passaggio della Gronda motivo per cui sono stati abbattuti diversi immobili per consentirne la costruzione.

Stabili gli altri quartieri di Genova e le macro aree Principe-Oregina, Cornigliano-Sampierdarena, Voltri-Pegli-Sestri, Castelletto-Foce-San Martino e Quarto-Quinto

In quest’ultima macro area si segnala l’andamento del quartiere Quinto che si affaccia direttamente sul mare, defilato rispetto al centro ma ben collegato e servito. Si cercano soprattutto quattro locali, anche da parte di giovani che approfittano dei prezzi più vantaggiosi. La zona del lungomare è quella più apprezzata: per un fronte mare si toccano punte di 4000 euro al mq. Ci sono sia case degli anni Sessanta – Settanta sia vecchie case di pescatori che, in ottime condizioni, si scambiano a prezzi medi di 2700 euro al mq. Sempre forte la domanda di abitazioni con spazi esterni e i prezzi diminuiscono per quelle che ne sono prive. La maggioranza degli acquisti è indirizzata sulla prima casa ma si acquistano, più raramente, piccoli tagli da mettere a reddito oppure nude proprietà.

Nella prima parte del 2021 nel quartiere Sturla che sorge nella macro area Castelletto-Foce-San Martino si segnala una discreta domanda di abitazioni con terrazzo e giardino che si concentrata in via Isonzo. I prezzi si aggirano intorno a 1200-1300 € al mq con punte di 1700-2000 euro al mq per le tipologie signorili degli anni Sessanta – Settanta. Sono presenti alcune nuove costruzioni che toccano 4000-5000 euro al mq. Si segnalano anche acquisti per investimento indirizzati su bilocali da 100 mila euro affittabili a 400 euro al mese. Non lontano sorge l’ospedale Gaslini e per cui c’è una discreta domanda da parte del personale ospedaliero. Tipiche e colorate case dei pescatori sono disponibili in località Boccadasse. Sono ricercate da amatori del genere oppure da chi desidera una casa vacanza. Prezzi medi per un buon usto intorno a 4000 euro al mq.

Pillole di curiosità – Io non lo sapevo. E tu?

  • Il mercato immobiliare ha subito un rallentamento nel 2020 a causa della crisi causata dalla pandemia da Covid-19 e alle relative restrizioni. Non è stato un calo troppo brusco rispetto alle previsioni, fermandosi al -7,7%.
  • Nella regione Liguria a Dicembre 2021 gli immobili residenziali in vendita richiesti sono stati in media € 2.529 al metro quadro, con una diminuzione del 0,24% rispetto a Dicembre 2020 (2.535 €/m²).

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