Quando si può costruire su un terreno agricolo

Se siete proprietari di un terreno probabilmente vi sarete chiesti quando si può costruire su un terreno agricolo. Le zone agricole per loro stessa definizione non sono destinate alla costruzione ma ci sono casi in cui questo è possibile. Ad esempio, se il proprietario del terreno è un coltivatore diretto ed utilizza la costruzione per la sua stessa residenza. Oltre a questa condizione ne esistono anche altre, vediamo quali sono.

Quando si può costruire su un terreno agricolo: chi può farlo

Per definizione si considera terreno agricolo uno spazio destinato alla coltivazione di piante o all’allevamento di bestiame. Ne consegue quindi che a differenza di un terreno edificabile questa tipologia di terreni hanno evidentemente dei limiti riguardo alla possibilità di edificare. Ma nonostante, esistano vincoli e limiti per costruire su un terreno agricolo, in alcuni casi e rispettando alcune condizioni è comunque possibile costruire. 

Innanzitutto il primo requisito per poter edificare su un terreno agricolo è che occorre avere la qualifica di imprenditore agricolo professionale o coltivatore diretto.

Se si soddisfa questa condizione la normativa in materia prevede la possibilità per il proprietario di realizzare su questi terreni una casa ad uso residenziale.

Essa può coincidere con la residenza del proprietario del terreno. Ma può anche essere usata per ospitare gli operai e la manovalanza che segue le attività legate alla gestione del terreno agricolo. 

Detto ciò su un terreno agricolo è sempre possibile costruire edifici destinati all’uso agricolo ma non abitativo. Come fienili, stalle, depositi o magazzini, in legno o in altro materiale. La costruzione di questi manufatti contestuali alla conduzione del fondo agricolo, può essere effettuata anche da persone non qualificate come imprenditore agricolo professionale o coltivatore diretto.

A livello nazionale esiste una normativa che regola questo tema, ciò nonostante a livello regionale possono esserci delle differenze. Pertanto è necessario che per ogni singolo caso, si valuti il da farsi valutando le norme della Regione di appartenenza.

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L’indice di fabbricabilità di un terreno agricolo

Sia che si debba costruire la residenza dell’imprenditore agricolo o del coltivatore diretto o semplicemente un manufatto contestuale alla gestione del terreno, uno dei requisiti da rispettare su terreno agricolo è l‘indice di fabbricabilità. Il calcolo tiene conto del limite di cubatura a cui devono sottostare gli edifici realizzati sull’appezzamento.

Definisce il rapporto tra la dimensione dell’immobile da costruire e l’estensione del lotto agricolo. Negli strumenti urbanistici di ogni comune sono sempre riportati gli indici di fabbricabilità, che varia a seconda della destinazione dell’area. Ogni Comune infatti definisce, attraverso il Piano Regolatore o il Piano Urbanistico, le aree destinate alla coltivazione, alla realizzazione totale o parziale di soluzioni residenziali o di aree produttive. Nelle zone ove insistono terreni agricoli il valore dell’indice di fabbricabilità è sempre piuttosto basso. Sebbene stabilito a livello nazionale da D. M. 1444 del 2/4/1968 questo indice può essere modificato a livello comunale o regionale. Ma pur variando, in linea di massima l’indice si aggira attorno agli 0,03 metri cubi a metro quadro di terreno. Ad esempio, su un terreno di 20.000 mq la casa dovrà rimanere entro i 600 metri cubi, pari a circa 200 mq.

Per capire quindi quali possono essere le dimensioni della struttura che si ha intenzione di progettare, occorre moltiplicare l’indice di edificabilità con il rapporto tra il volume che si può fabbricare e la superficie del terreno scelto. Spesso su terreni agricoli le norme riguardano anche le dimensioni minime con divieto di costruzione di edifici inferiori ai 10.000 metri quadri. Si tratta di una norma importante, introdotta per salvaguardare l’ambiente, tutelare il territorio e scongiurare l’urbanizzazione selvaggia. Evitando la costruzioni indiscriminata di edifici di grandi dimensioni sui terreni agricoli. 

Quando si può costruire su un terreno agricolo e chi può farlo

Quando si può costruire su un terreno agricolo – Shutterstock Di JRP Studio

I permessi per edificare su terreno agricolo

Talvolta può capitare che un terreno inizialmente a destinazione agricola possa essere trasformato in terreno edificabile. La vicinanza a terreni già edificati, la presenza di collegamenti urbanistici e l’assenza di vincoli paesaggistici sono requisiti che possono favorire e semplificare questo passaggio. Ma in ogni caso è sempre opportuno verificare questa possibilità chiedendo direttamente al proprio Comune.

Anche per questo motivo, prima di richiedere il Permesso di Costruire o prima di acquistare un terreno agricolo, è bene informarsi sulle leggi e i regolamenti locali.

Per la costruzione di case in legno prive di allacciamenti alle utenze pubbliche e fondamenta non servono titoli. Ma erroneamente a quanto si crede di solito anche per costruire una casa prefabbricata su un terreno agricolo occorre richiedere i permessi.

Costruire una casa prefabbricata in legno o in qualsiasi altro materiale ha le stesse limitazioni previste per un edificio tradizionale, in cemento o in muratura. La sua cubatura deve rispettare l’indice di edificabilità previsto per l’area. La casa in legno con caratteristiche di durabilità e stabilità, alla pari di un edificio in mattoni, necessità quindi del Permesso di Costruire. Documento obbligatorio rilasciato dall’ufficio tecnico del Comune. Ad esso, come per gli edifici in muratura vanno aggiunti i nulla osta legati a vincoli specifici del terreno. Soprattutto nel caso in cui ci si trovi in una zona sottoposta a vincolo paesaggistico, ambientale o idrogeologico.

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Pillole di curiosità – Io non lo sapevo. E tu?

  • Secondo i dati raccolti dal 5° Censimento ISTAT dell’agricoltura del 2010 (poi ricalcolati nel 2011), alla data del 24 ottobre 2010 in Italia risultano attive 1.630.420 aziende agricole e zootecniche. Di esse 209.996 con allevamento di bestiame destinato alla vendita. Per quello che riguarda la Superficie Aziendale Totale (SAT) essa risultava pari a 17.277.023 ettari. Mentre la Superficie Agricola Utilizzata (SAU) era 12.885.186 ettari. In dieci anni la SAT è diminuita dell’8% e la SAU del 2,3% così come le aziende sono diminuite del 32,2%. Ma rispetto ai dati del censimento del 2000 la loro dimensione media è cresciuta del 44,4%.

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